Habituellement, lorsque l’on achète un bien immobilier en Suisse, on finance l’achat avec des fonds propres (capitaux de prévoyance, épargne disponible, autre) et avec la souscription d’un emprunt hypothécaire. Ce financement peut se faire auprès d’une banque, d’une compagnie d’assurance ou d’une caisse de pension. On pourrait trouver encore d’autres sources de financement (Qoqa) mais ces trois dernières sont les principales. 

Lorsque l’on a rassemblé les fonds propres nécessaires et que les niveaux de revenus sont suffisants pour acquérir l’objet immobilier de ses rêves, on consulte un ou plusieurs instituts hypothécaires qui nous formule une offre de financement si le dossier est accepté.

De part notre vécu, nous avons observé que cette offre consiste en général en la proposition de taux d’intérêts hypothécaires à différentes durées et d’une exigence ou non d’amortissement. Et il est vrai qu’il existe parfois de grandes différences. Par exemple, nous comparons deux prestataires avec les taux proposés le 17.12.2021 à 10 ans :

Quel rapport avec la notion de stratégie hypothécaire ? Eh bien, nous recommandons fortement de considérer différents aspects pour optimiser la gestion de ce prêt hypothécaire. Notamment, en plus des taux d’intérêts et du niveau d’amortissement exigé, nous suggérons de passer en revue les éléments suivants :

1. Flexibilité pour augmenter le montant du prêt en cours de contrat. Si vous achetez un objet « âgé » (plus que 10 ans d’âge), vous pourriez avoir besoin à terme de capitaux pour des rénovations. Pensez-y dès le départ pour éviter tout tracas.
2. Aucune pénalité en cas de revente du bien en cours de contrat. On ne sait jamais ce que l’avenir nous réserve. En cas d’engagement pour une longue durée, il pourrait être intéressant d’avoir cette option. Sans cela vous serez contraint de, soit payer la pénalité, soit négocier une reprise de votre emprunt par le nouvel acquéreur de votre bien (sous réserve que l’institut hypothécaire accepte). La dernière option serait d’attendre l’échéance du contrat hypothécaire pour éviter les pénalités et de gérer une revente à ce moment-là.
3. La capacité d’adaptation dans le respect des règles de financement. Compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêts, il peut être frustrant pour de jeunes personnes de ne pas pouvoir accéder à la propriété. Si vous êtes « limite » dans un établissement, un autre pourrait très bien accepter de vous financer. N’hésitez pas à comparer. Tous les établissements ne travaillent pas avec les mêmes ratios de tenue des charges ou de taux d’intérêts théorique habituellement à 5%.
4. Les exigences en matière d’amortissement à la retraite. Se priver de liquidités en début de retraite peut avoir des conséquences sur le long terme. Une planification financière est donc cruciale pour anticiper les besoins d’une personne à la retraite. Pendre la décision ou être contraint d’amortir lors du départ en retraite peut avoir une incidence à un âge avancé. En effet, le patrimoine (cash ou autre fortune disponible) sera consommé – ce qui est tout à fait normal. Néanmoins, à un âge avancé et une fois sa fortune liquide consommée, le cash sur le compte courant ou épargne pourrait manquer et il n’est pas certain que le prêteur hypothécaire accepte d’augmenter le prêt hypothécaire pour financer sa consommation courante.
5. L’évaluation de l’efficacité énergétique du bâtiment. Certains instituts hypothécaires tiennent compte de l’efficacité énergétique de votre bâtiment notamment pour récompenser les « bons » élèves avec des rabais de taux d’intérêts. « Bons élèves » signifie répondre à certaines exigences en matière d’efficacité énergétique (certificat Minergie ou CECB d’un certain niveau).

Cette liste n’est pas exhaustive et nous vous invitons à parcourir ces points lors d’une nouvelle acquisition mais également lors d’un renouvellement hypothécaire. Avoir une stratégie signifie définir vos objectifs sur une période déterminée. A partir de là et en tenant compte des éléments évoqués ci-dessus, vous pouvez tout mettre en oeuvre pour gérer de façon idéale votre prêt hypothécaire.

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